Thị trường văn phòng hạng A vẫn tăng trưởng mạnh giữa đại dịch COVID-19

Thị trường văn phòng cho thuê đang phục hồi

Theo báo cáo của Colliers Việt Nam, mặc dù thị trường văn phòng bị ảnh hưởng vào năm 2020 do đại dịch, nhưng phân khúc này đang tiếp tục phục hồi, được thúc đẩy bởi nhu cầu thuê cao từ các công ty trong ngành công nghệ.

Báo cáo của đơn vị này đã chỉ ra tình hình hoạt động của thị trường văn phòng tại Hà Nội, Đà Nẵng và Tp.HCM như sau:

1. Thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.HCM

Trong quý 1/2021, thị trường không có nguồn cung mới được ghi nhận. Tuy nhiên trong 3 – 5 năm tới, Thành phố Thủ Đức dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường thêm 400.000m2 diện tích văn phòng, đặc biệt là từ khu vực Thủ Thiêm. Chất lượng của các tòa nhà được đặc biệt chú trọng để đạt được các tiêu chuẩn quốc tế, chẳng hạn như LEED và Lotus. Các chủ đầu tư của các tòa nhà hiện đang có những bước đi tích cực nhằm nâng cao chất lượng tòa nhà để cạnh tranh với các dự án sắp ra mắt.

Theo đơn vị này, văn phòng cho thuê tại Tp.HCM đang dần phục hồi. Sau năm 2020 đầy biến động, thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng giá chào thuê trung bình ở phân khúc Hạng A và Hạng B là 2% theo năm. Động lực hồi phục đến từ việc nhà nước ban hành nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và khuyến khích đầu tư nước ngoài. Đây là một sự cải thiện đáng kể sau sự việc năm 2020 khi nhiều khách thuê trả lại mặt bằng văn phòng, chuyển sang văn phòng phân khúc thấp hơn hoặc chuyển sang thuê mặt bằng rẻ hơn ở các quận khác.

2. Thị trường văn phòng cho thuê tại Đà Nẵng

Nhìn chung, công suất thuê trung bình vẫn ở mức cao và tăng hơn 6% so với quý trước. Nhu cầu thuê văn phòng tại Đà Nẵng được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh trong tương lai do Đà Nẵng đang thu hút nhiều dự án FDI giá trị cao và ghi nhận nhiều đăng ký kinh doanh mới. Giá thuê trung bình cũng đang tăng lên, nhờ đó phân khúc hạng B đạt mức tăng trưởng nhanh nhất.

Tiếp đó, Diamond Time Complex vừa gia nhập thị trường trong quý này, cung cấp khoảng 1.300 m2 diện tích văn phòng hạng A. Phân khúc Hạng B và Hạng C không ghi nhận nguồn cung mới. Một số tòa nhà hạng A đang gần hoàn thiện và dự kiến sẽ tăng nguồn cung trong những quý tới.

3. Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội

Mặc dù thị trường văn phòng tại Hà Nội bị ảnh hưởng vào năm 2020 do đại dịch, nhưng thị trường đang tiếp tục phục hồi, được thúc đẩy bởi nhu cầu thuê cao từ các công ty trong ngành công nghệ, bao gồm FinTech, thương mại điện tử, phát triển phần mềm và trung tâm dữ liệu. Nhìn chung, giá chào thuê ở phân khúc Hạng A tăng 4,6% và phân khúc Hạng B tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại Hà Nội, quý đầu năm chào đón một dự án hạng A mới mang tên Thai Building, cung cấp 25.950 m2 cho thị trường. Tọa lạc tại quận Cầu Giấy, dự án góp phần cho thấy các chủ đầu tư đang dần di dời các cao ốc văn phòng chất lượng ra khỏi khu trung tâm, nơi quỹ đất dồi dào nhưng vẫn dễ dàng tiếp cận trung tâm thành phố và các khu dân cư. Tòa nhà Techno Park Tower tọa lạc tại Vinhomes Ocean Park Gia Lâm sẽ cung cấp hơn 115.000m2 văn phòng vào cuối năm 2021 càng làm nổi bật xu hướng dịch chuyển văn phòng mới ra khỏi khu vực trung tâm.

Trong khi thị trường Hà Nội chủ yếu tập trung phát triển mạnh ở phía Tây thì khu Đông sông Hồng bắt đầu trỗi dậy trong thời gian gần đây, bao gồm Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh đang có sự bứt phá mạnh mẽ do các dự án hạ tầng đang thu hút các nhà đầu tư.

Thị trường văn phòng hạng A vẫn tăng trưởng 40% giữa đại dịch COVID-19

Dữ liệu của Savills Việt Nam trong Báo cáo Tổng quan Thị trường Hà Nội Q1/2021 cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội hoạt động ổn định, phân khúc hạng A có tăng trưởng nguồn cung lớn nhất theo năm với 24% với giá thuê thị trường Hà Nội giữ ổn định ở mức 33 USD/m2 ngay cả trong thời điểm dịch bệnh Covid-19.

Con số 33 USD/m2 là số liệu bình quân cả thị trường hạng A, bao gồm những tòa nhà có lỷ lệ lấp đầy thấp (20-30%) và những tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao (80-90%). Thực tế thì mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng Savills cũng ghi nhận số lượng giao dịch của các tòa nhà văn phòng trong năm 2020 và Q1/2021 cao đến 40% so với cùng thời điểm năm 2019. Đặc biệt trong thời điểm Q4/2020 đến Q1/2021 thì diện tích thuê trung bình của thị trường cũng đã tăng nhiều.

Trước đây thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận những diện tích thuê trung bình tại mức 300-500m2/giao dịch. Tuy nhiên thời gian gần đây, do các tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý hơn nên các công ty có xu hướng gom hết các văn phòng về tập trung, kết quả là số lượng các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2 tăng lên. Đây là một trong những sự cải thiện tương đối đáng kể tại thị trường văn phòng Hà Nội.

Sự phân bổ của các dự án hạng A tại Hà Nội tập trung nhiều ở Hoàn Kiếm, Ba Đình và phía Tây Hà Nội. Giá thuê trung bình hạng A tại khu vực phía Tây Hà Nôi đang đạt ở mức 20-25/m2 USD; khu vực Ba Đình và Hoàn Kiếm giá thuê có thể đạt đến mức 40/m2 USD (đã bao gồm phí dịch vụ). Đây được cho là lý do khiến bình quân giá thuê trung bình cả thị trường tại Hà Nội chỉ đạt ở mức 33 USD/m2. 

Trong khi đó, tại TP.Hồ Chí Minh, nguồn cung văn phòng hạng A tập trung chủ yếu ở Quận 1 hoặc ngay sát Quận 3. Sự tập trung nguồn cung này khiến giá thuê trung bình của văn phòng hạng A có thể đạt đến mức 50 USD/m2. Xét về giá thuê văn phòng thì hiện Hà Nội vẫn đang thấp hơn so với TP. Hồ Chí Minh và các thành phố khác trong khu vực, đặc biệt trong phân khúc hạng A.

So với thị trường văn phòng các nước khác thì nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá là thấp hơn so với Singapore hay Bangkok, Thái Lan. Chính bởi yếu tố giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế rất tốt, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú trọng phát triển thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM.

Một điểm đáng lưu ý khác của thị trường văn phòng sau đại dịch Covid-19 là xu hướng xuất hiện nhiều hơn của mô hình co-working. Mô hình co-working và mô hình văn phòng truyền thống không quá cạnh tranh trực tiếp với nhau. Mô hình co-working space được thúc đẩy bởi xu hướng các bạn trẻ thích làm việc ở ngoài, với môi trường làm việc linh động.

Tuy nhiên, các văn phòng hạng B và C đang đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất thị trường, một phần là do các doanh nghiệp cần có mô hình văn phòng lớn, dao động khoảng 1.000 – 2.000 m2 sàn. Vậy nên họ thường chọn những tòa nhà có ngân sách thuê hợp lý vừa túi tiền hơn để có thể có chi phí đầu tư lại về nội thất, thay đổi lại mô hình làm việc cho phù hợp với văn hóa công ty. Co-woking sẽ chỉ phù hợp với các công ty start-up hoặc mới đặt chân đến thị trường Việt Nam còn với các công ty có dự định hoạt động lâu dài thì đây sẽ không phải là mô hình phù hợp.